棚戶區(qū)（含危舊房）改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，實施棚戶區(qū)（含危舊房）改造，是改善民生的重大舉措，是完善城市功能的客觀要求，是促進經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展的有效途徑。為切實做好弋陽縣棚戶區(qū)（含危舊房）改造項目的國有土地上房屋征收與補償工作，現(xiàn)依據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，結合我縣實際，特制定本方案。

一、征收目的和意義

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以改善群眾的居住條件、完善城市功能、改善城市環(huán)境為目的，以國土空間總體規(guī)劃為引領，全力將我縣城市規(guī)劃區(qū)內棚戶區(qū)（含危舊房）改造工程建成“政府放心、群眾滿意、社會認可”的民心工程，加快推進“紅色基因傳承和高質量發(fā)展示范區(qū)”和“可愛的中國”樣板縣的建設步伐。

二、房屋征收依據(jù)

1.《中華人民共和國民法典》；

2.《中華人民共和國城市房地產管理法》；

3.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

4.《中華人民共和國土地管理法》；

5.《國有土地上房屋征收與補償條例》；

6.《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》；

7.其它涉及此項工作的相關法律法規(guī)及其他相關文件。

三、征收范圍及簽約期限

征收范圍：弋陽縣棚戶區(qū)（含危舊房）改造項目規(guī)劃紅線范圍內國有土地上的建筑物、構筑物、附屬物。（四至范圍詳見規(guī)劃紅線圖）。

簽約期限：具體以弋陽縣人民政府發(fā)布的征收公告期限為準。

四、征收部門

弋陽縣人民政府為項目房屋征收主體，縣政府確定                弋陽縣住房建設保障中心為房屋征收部門，桃源街道辦事處、南巖街道辦事處、弋江鎮(zhèn)人民政府等相關部門共同承擔房屋征收補償?shù)木唧w工作。

五、征收與補償原則

房屋征收與補償遵循“決策民主、程序正當、補償公平、結果公開”的基本原則。

1. 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；在房屋征收范圍內暫停辦理戶口遷入、分戶、工商營業(yè)執(zhí)照登記、稅務登記證等業(yè)務，違反規(guī)定實施的，不予補償。                      

2.征收設有抵押權的房屋,征收有糾紛或產權不清的房屋，依法處理。

3.房地合一征收補償原則，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

4.對已依法登記的被征收人的房屋，其性質、用途和建筑面積原則上以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯誤外，以房屋登記簿為準，被征收人應當及時提供權屬證書備查。

對未依法登記的建筑，縣政府組織縣有關部門及房屋所屬街道等部門按照“尊重歷史，遵循政策，結合實際”的原則進行調查認定，經(jīng)調查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，依法給予補償；對調查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償，但在第一時間節(jié)點簽訂協(xié)議搬遷騰空完畢將被征收房屋移交給房屋征收補償安置實施單位的，可按同類結構房屋征收貨幣補償標準的20%給予人工拆除補助，不補償搬遷費、臨時安置過渡費、獎勵補助等其他費用，不得實行產權置換。

5.被征收人應當積極主動地支持、配合相關部門和工作人員做好房屋測量、土地測繪等工作，因被征收人不配合造成測量測繪結果有異議的，由被征收人承擔相應責任。

6.房屋征收范圍內的供電、供水、通訊和有線電視等公用設備，由相關部門自行負責拆除。

7.被征收人的戶數(shù)按以下原則確定：

（1）房屋權屬已登記的，按登記的產權證的本數(shù)確定被征收人的戶數(shù)，但自建房一棟房屋內被登記同一產權人（包含夫妻雙方）多本房產證的，按一戶計算。

（2）一本房屋權屬證書多人享有所有權的（按份共有，共同共有），按照“房戶合一”的原則，如共有人具有單獨戶口，且落在該房屋產權地址上的，可進行分戶認定；產權不明晰的，即使單獨立戶且一直在此居住的，也不予分戶認定，但可分別給予搬遷費、安置費。

（3）房屋權屬未登記、土地使用權已登記的，按登記的土地使用權的本數(shù)確定被征收人的戶數(shù)，但一宗土地權屬范圍內被登記同一使用權人（包含夫妻雙方）多本證書的，按一戶計算。

（4）未進行產權登記的住宅，一棟房屋為一戶。

（5）權屬人死亡的，權屬登記未依法轉移，或權利主張人“房戶不合一”或有其他住房的，按原權利人確定戶數(shù)。

（6）被征收戶在征收范圍內有多處房產的，只按一戶認定，但可以按房屋產權數(shù)量分別給予搬遷費、安置費和進度獎。

8.選擇房屋產權置換的被征收人挑選縣人民政府提供的置換房，按照“先交房先選房”的原則選擇安置房。

9.如被征收房屋結構無法確定的，可向專業(yè)房屋鑒定機構申請房屋結構鑒定。

10.被征收戶在辦理國有用地手續(xù)的土地內建設廚房及附屬房的，房屋結構完整的，可按國有補償標準進行補償。

六、征收與補償安置方式

本次房屋征收，提供貨幣補償和產權置換兩種方式供被征收人自愿選擇。

（一）選擇貨幣補償方式

1.國有土地上房屋：

其主體建筑面積貨幣補償參考價（含土地）為：

被征收人對補償參考價有異議的，參照評估機構的評估結果確定。

2.非住宅房屋按征收時評估價給予貨幣補償。

3.直管公房或單位自管公房：

行政事業(yè)單位的公房搬遷給予承租戶搬遷費、臨時安置費。確實符合住房保障條件的，經(jīng)申請審核后優(yōu)先給予公租房保障。

4.按照房地合一的補償原則。辦理了國有出讓用地手續(xù)的土地（工業(yè)用地除外），其登記面積中房屋占地面積部分補償當時辦證費用，房屋占地面積以外部分按950元/㎡ 給予補償；辦理了國有劃撥用地手續(xù)的土地，剔除房屋占地面 積，按475元/㎡給予補償；無任何手續(xù)的房前屋后空地按照100元/㎡給予補償。

5.被征收房屋主體建筑面積不足55㎡的，且屬于被征收人唯一一套住房的，可按照55㎡進行貨幣補償。

（二）選擇產權置換方式

1.置換房地址：房源由弋投集團提供，原則上在城北征收范圍內的被征收人安置在桃源里小區(qū)；在城南的征收范圍內的被征收人安置在幸福里小區(qū)。

房型面積：主要以90㎡-130㎡為主。建筑面積最終以實際測繪數(shù)據(jù)為準。

所有房源選擇按照“簽約并搬空交付房屋的時間順序優(yōu)先選擇”的原則進行，在同一天搬空交付房屋的則通過抽簽方式確定選擇順序。

2.選擇產權置換的，考慮到置換房存在公攤面積，置換房的建筑面積按照下列系數(shù)進行折算：

（1）被征收主體房屋總層數(shù)為一層的，置換的建筑面積：磚木結構房屋按1:1.5折算；磚混和框架結構房屋按1:1.55折算。

（２）被征收主體房屋總層數(shù)為二層的，置換的建筑面積：磚木結構房屋按1:1.4折算；磚混和框架結構房屋按1:1.45折算。

（3）被征收主體房屋總層數(shù)為三層以上的（含三層），置換的建筑面積按1:1.16折算。

（4）房屋隔熱層、屋頂上的樓梯間、雜物間以及自建房的地下室、架空層嚴格根據(jù)房產測量規(guī)范（第九條第3款內方法計算）測算房屋建筑面積，該部分的建筑面積按1:1折算，隔熱層、屋頂上的樓梯間、自建房的地下室和架空層均不計算層數(shù)。

（5）僅有地腳梁的，按照征收時評估價給予貨幣補償，但不得進行產權置換，經(jīng)審核符合條件的，可以享受片區(qū)完成簽約獎，但不享受其他獎勵。

（6）房改房的置換比例統(tǒng)一按照1：1.5折算。

3.被征收人選擇置換房的總面積原則上不能超過可以享受產權置換（折算后）的總面積。當剩余面積不足提供房源最小面積后，則以相應置換比例置換回來的建筑面積，可按貨幣補償方案結算，但不享受18%簽約獎以及相關托底保障政策。如被征收人置換后面積只能置換一套房屋的，其戶型選擇實行面積就近原則，置換面積超出部分按4800元/㎡價格購買。不足房源由征收部門統(tǒng)一調劑置換房供被征收人選擇。

4.被征收房屋建筑面積不足55㎡的，且屬于被征收人唯一一套住房的，按照相應層數(shù)和結構系數(shù)進行折算置換，如折算后仍不足55㎡按55㎡進行置換。

5.選擇產權置換的被征收戶須配合有關部門辦理相關置換手續(xù)。置換房產權初始登記人必須為被征收人，不得更換，但屬于被征收戶直系親屬除外。

七、評估機構的選定辦法

由房屋征收部門在征收范圍內公布已經(jīng)報名并符合資質條件的房地產價格評估機構名單，供被征收人協(xié)商選定，協(xié)商選定期限不少于7日；供被征收人選擇的房地產價格評估機構不得少于3家，少于3家的，房屋征收部門可以從符合資質條件的房地產價格評估機構中邀請；被征收人協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定；按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票仍不能確定的，房屋征收部門應當通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定。

八、房屋拆除原則

被征收房屋所有人騰空房屋后，在征收協(xié)議內已作補償?shù)难b飾裝修及設施等附屬物（如：水、電、門、窗、桁條、瓦等固定物不能擅自拆除），由房屋征收部門依法統(tǒng)一協(xié)調屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦）組織拆除，被征收房屋所有人和其它單位不得擅自拆除，以確保人民群眾生命財產安全。

九、補償范圍、標準和計算方法

1.補償范圍：

（1）被征收房屋價值的補償（含裝飾裝修）。

（2）因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費的補償。

（3）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

2.補償標準：

（1）附屬物及構筑物補償標準詳見附表一。

（2）裝飾裝修補償標準由評估機構進行評估確定（補償項目見附表）。

（3）停業(yè)補助（營業(yè)房）：

被征收房屋中認定為營業(yè)房部分按面積每月每平方米40元標準補助，補助期限為6個月。補償對象為營業(yè)房產權所有人，承租人的停業(yè)停產損失由房屋所有權人與承租戶自行協(xié)商解決，協(xié)商好后再撥付補償款。

被征收房屋一樓用于生產經(jīng)營的，相關證照齊全且經(jīng)營兩年以上的，可對一樓前部認定為經(jīng)營性用房，最大面積不超過99m²。

3.面積計算方法：

被征收房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積為準，按照“尊重現(xiàn)實、尊重歷史”的原則，結合現(xiàn)場實際丈量面積計算。房屋建筑面積測算由專業(yè)測繪機構按照國家《房產測量規(guī)范》計算。

閣樓（結構底板為混凝土板）的建筑面積按以下規(guī)則計算，所得面積計算為房屋正房面積。

①樓層檐口平均高度2.20m（含2.20m，下同）以上按建筑面積的100%計算。

②樓層檐口平均高度1.80m至2.19m按建筑面積的70%計算。

③樓層檐口平均高度1.30m至1.79m按建筑面積的50%計算。

④樓層檐口平均高度1.30m以下（不含1.30m）按建筑面積的30%計算。

地下室的建筑面積按以下規(guī)則計算，所得面積計算為房屋正房面積。

其建筑面積計算方式為：地下室層高在2.20m（含2.20m）以上的按建筑面積的100%計算，1.80m至2.19m按建筑面積的70%計算，1.30m至1.79m按建筑面積的50%計算，1.30m以下按建筑面積的30%計算。

4.特殊住宅房的規(guī)定：

（1）住宅房改為非住宅使用的：一樓沿街住宅房未經(jīng)相關部門批準改為非住宅使用的，但相關證照齊全，并正在營業(yè)二年以上的一樓前部經(jīng)營使用面積部分，可在房屋補償金額上上浮40%。其他區(qū)域及樓層，仍按住宅房屋補償辦法執(zhí)行。

（2）房屋主體完工，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按評估價進行補償。

十、搬遷費、臨時安置費

1.搬遷費：按被征收人的房屋主體建筑面積10元/㎡予以補償，最低不少于2000元/戶，補償2次。

2.臨時安置費（不含非住宅）：被征收房屋主體建筑面積在150㎡以內的按每月1000元補償，超過150㎡以上的部分按每月4元/㎡補償。選擇貨幣化補償?shù)陌仓闷谙逓?/font>12個月。選擇產權置換的安置期限為12個月，超過12個月的，自逾期之日起按原標準1.5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從超過之日起按原標準2倍支付臨時安置費。逾期臨時安置費交房時一并結清。

3.特殊生產設備拆裝、搬遷的補償費用另行評估確定。

十一、補助和獎勵及優(yōu)惠政策

在預征收期間及征收決定公告規(guī)定的簽約期限內簽訂征收補償協(xié)議并按規(guī)定時間搬空交付拆除，可享受以下獎勵、補助與優(yōu)惠政策。

1.住房困難。

征收對象被征收房屋總建筑面積不足55㎡，且只有此唯一住房的低收入住房困難家庭（低保或五保戶），經(jīng)主管部門審核通過后可以給予公租房保障，且按照實際面積給予貨幣補償（但不享受任何簽約獎勵）。

2. 選擇貨幣化補償?shù)谋徽魇諔粼诤灱s期限屆滿前完成簽約給予被征收房屋（不含附屬物）貨幣補償總額（不含各種補助費、獎勵）18%的獎勵。

3.搬遷進度獎。

征收決定公告之日開始計算獎勵時間。房屋被征收人每提前一天簽約并在約定時間內搬空交房的，政府按簽約時間計算按面積（正房）每天給予10元/㎡獎勵。如未在約定時間搬空交房的，按實際搬空交房時間開始計算獎勵。

為了讓房屋被征收人最大額度的享受該進度獎，被征收人可以在發(fā)布征收決定公告前開始與征收部門簽訂預征收補償協(xié)議。如果在預征收期間簽訂房屋征收協(xié)議并搬空交房的，征收對象被征收房屋（正房）總面積不足200㎡的，按200 ㎡計算獎勵（全額6萬元）。

超過征收決定公告發(fā)布之日30天簽約的不給予獎勵。

4.免征個人所得稅及契稅優(yōu)惠。

被征收人取得的貨幣補償款按規(guī)定免征個人所得稅；重新購買住房的，選擇貨幣補償用以重新承受土地、房屋權屬的，成交不超過貨幣補償部分免征契稅，超出部分征收契稅；選擇產權置換且不支付差價的免征契稅，支付差價的，對差價部分征收契稅。

    5.片區(qū)完成簽約獎。

此次征收片區(qū)內所有被征收戶在公告期間內全部完成簽約的，政府將一次性給予每戶30000元獎勵。

6.被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學，或者在遷入戶籍所在地教育行政部門劃片招生的就近學校入學。

十二、房屋搬遷期限及資金撥付方式

被征收人在簽訂房屋征收補償協(xié)議后十五日搬遷完畢。

房屋征收補償資金分兩次撥付，簽約后五個工作日內撥付補償資金50%，收到首筆補償款十日內征收戶必須騰空房屋并將鑰匙和房屋有關證件交于征收部門。房屋交付后五日內，征收部門將50%補償款連同各種獎補資金一并支付結清。

十三、司法強制

在征收工作實施過程中，征收部門和被征收人在《方案》確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣人民政府按照《方案》作出補償決定，并在房屋征收范圍內或縣人民政府網(wǎng)站予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷交房的，由縣人民政府依法申請縣人民法院強制執(zhí)行。

被征收人在征收補償協(xié)議約定的時間內不搬空交房的，屬被征收人違約，不予獎勵，并由房屋征收部門按協(xié)議約定對房屋進行拆除，所引起的一切法律責任由被征收人承擔。

十四、法律責任

1.房屋征收工作人員在房屋征收與補償工作中不履行房屋征收相關規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依規(guī)追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。  

2.被征收房屋所有人造謠滋事、擾亂秩序或以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，以及弄虛作假、以不正當手段騙取補償安置及獎勵資金，依法給予治安管理處罰，構成犯罪的依法追究刑事責任。

3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，依法依規(guī)追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十五、其它相關問題

1.簽訂征收補償協(xié)議時，房屋產權人應帶房屋產權證、戶口本、本人身份證到場，產權人本人不能到場的，可由委托代理人（該產權人授權委托書）到場簽字。

2.對房屋征收及范圍內應該依法保護的建筑物、構筑物、樹木等其他設施，依據(jù)國家有關規(guī)定辦理。

3.相關部門應加強房地產市場監(jiān)管，按照《弋陽縣人民政府關于印發(fā)<關于進一步加強房地產市場管理工作的實施意見>的通知》(弋府字〔2017〕64號)要求，嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)借機哄漲房價等違規(guī)行為。

4.附表與正文具有同等法律效力。

5.本方案中未盡事宜由項目指揮部研究決定。

6.本方案自公布次日起實施，由縣房屋征收部門負責解

釋。

      附件：1.房屋征收相關附屬物補償標準

          2.房屋征收裝修補償標準

 

附件1

 

房屋征收相關附屬物補償標準

 

附屬房及構筑物名稱		構建及要求	單位	貨幣補償價（元）
房前屋后零星果樹、油桐、油茶		已掛果	株	65
		未掛果	株	35
		幼苗	株	6
房前屋后茶葉樹			兜	45
簡易豬、牛欄、廁所			㎡	217
簡易棚			㎡	70
鋼架棚			㎡	200
圍墻			㎡	88
擋土墻			m3	176
水井 （公用）	一類	村莊公用	口	6500
	二類	家用水井、壓水井	口	1900
壓水機		現(xiàn)在使用	個	400
水池		指室外單建	個	200--300
水塔	公用	磚混結構	個	1000
	家用			600
水泥地坪		指室外	㎡	115
沼氣池			個	1900
化糞池			個	1900
空調移裝			臺	300
太陽能熱水器移裝			組	500
三廂電			戶	3000
自來水			戶	1500
寬帶網(wǎng)移裝			戶	200
有線電視			戶	500
用電開戶			戶	600

    上述未列的附屬物、設施等按評估價予以補償。

 

 

附件2

 

房屋征收裝修補償標準

 

為了能客觀、公正地對被征收住宅房的裝修進行補償，依據(jù)裝修市場材料價，并結合實際情況，特制定如下裝修補償參考內容：

裝修 等級	裝修情況
一級	①墻面：高檔墻漆或噴塑墻面 ②地面：高檔復合地板或實木地板、花崗巖地面磚或釉面地磚 ③天棚：帶造型或木線造型吊頂 ④門窗：塑鋼窗、木制門套、墻裙、不銹鋼防盜窗、沙窗 ⑤衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜 ⑥廚衛(wèi)：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂
二級	①墻面：中高檔墻漆 ②地面：釉面地面磚、水磨石地面、中高檔實木或復合地板 ③天棚：石膏吊頂、木角線或塑扣板吊頂 ④門窗：鋁合金門窗、塑鋼窗、木制門套、沙窗、不銹鋼防盜窗 ⑤衣柜：固定式中高檔材料衣柜 ⑥廚衛(wèi)：防滑地磚、中高檔墻磚、中高檔潔具、塑扣板吊頂

弋陽縣棚戶區(qū)(含危舊房)改造項目紅線范圍